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李宇嘉:楼市的那些“税”,正在发生这样的变化

发布日期:2019-03-25 11:10浏览次数:



楼市税负将降低

  楼市税收结构正在发生巨变,远远不止“房地产税”立法、征收这么简单。首先是,交易环节的“税负”会降低。未来数年,楼市“稳字当头”,房价将在高位徘徊。高房价水平下(所有城市的房价相比2014年都翻了1-2倍),若是还维持原来的税负,估计二手房交易会明显缩量。

  去年以来,京沪深二手房市场之所以低迷,与房价在超高位上,交易成本高有关。比如,一套300万的二手房,不满2年再交易,税费可达30多万。卖家实收的情况下,需要买家一次性拿出来。过去,有首付贷、消费贷,做高评估“加杠杆”,有涨价预期。但现在,这些基本没了。

  近期,一线城市小规模纳税人住房交易税费下调了,政策是要支持中小微和民企。毕竟,中小微和民企很多选择在住宅办公(2018年居民用电增速远高于GDP)。租赁税负减半,也是一样的道理。同时,此次降税,深圳、广州增值税附加税率从12%降至6%;合同印花税税率从0.05%降至0.025%。北上广深个人交易住房,也降低了负担(以500万交易标的来分析)。

  这反映了一种趋势,存量房时代,热点城市二手房交易占到总交易量的70%左右,只有降低交易成本,整个市场才能流通起来,包括新房、旧改、租赁等才能活跃起来,政府的总税收才会增加。所以,目前二手房交易“高税负”的状态必然要改变。

  现在,对于个人首套房交易,之所以未降税,是担心给市场传达刺激楼市的信号。毕竟,热点城市投资需求刚刚被压制住(目前投资性购房比例仅5%左右),“房住不炒”的理念刚刚形成。今明两年,若楼市继续冷清下去,高成本一定会降下来的。

  不仅税负降低,住房贷款的成本也会降低。就在去年底,首套房贷的利率还要在基准利率(4.90%)上浮10%-15%。但现在,沪深和杭州等城市已降到了上浮5%,上半年估计首套房“打折利率”会出现。一样的道理,高房价下,即便5个百分点的降低,月供也会少1000元左右。购房者对房价和成本非常敏感,需要降成本。

  所以,国家明确了,要设立住宅政策性金融机构,专门支持首套房购置、大学生购房、租赁等。最终目的就是,鼓励更多的人买房,包括农业转移人口进城买房(房子是农村结婚的“新三大件”)、外来打工者购房、大学生购房等。

  房产税落地仍需时日

  近期,关于房产税落地的讨论热烈,但是,房产税立法“调研”和“起草”,前几年就展开了,与征收房产税,完全不是一个概念。

  房产税要解决的问题是:怎么平衡税负,保有环节增加,交易环节就得减少,保持总税负平衡;怎么确定税基(哪些要征、哪些不征)和税率;信息系统(不动产登记、信息联网等)和评估技术是否成熟;房产税开征的话,对百姓预期和楼市有多大影响。

  真正该关心的时点是,人大何时启动一审(最早也得到2020年)。即便人大启动了审议,发布实施也还得1-2年,到开始征收,还有一段很长的路要走。征收的话,先要给地方授权,因为人大立法通过的,只是一个顶层设计。房产税是地方税种,国家说的非常清楚,要“充分授权、分步实施”。国家先给地方授权,然后地方制定实施细则,这才到了真刀实枪的时候。

  这时,具体的税基、税率、免税面积、征管规则等,才会明晰起来,这估计要到2023年左右。而且,开征还不成熟的地方,也不会贸然落地。2018年全国两会上,时任财政部副部长史耀斌说的很清楚,房产税的主要目的是调节收入差距,然后才是组织财政收入。因此,对首套房、合理的改善性需求,基本没有多大影响。

  房产税税率不会太高

  2018年的两会上,财政部还表示,中国房产税会注意参考国际经验。美国等发达国家,房产税占居民可支配收入的3%-4%。参考这个,以市场评估价作为纳税税基,预计中国房产税税率在0.1%左右。非普通二套及以上住房,将会受到影响。起初,这种影响在心理层面更大。不过,影响多大,届时还得看地方政府的态度。要留住资金,就得靠低税率、低税负。

  多数人认为,房产税是给地方提供新财源,毕竟土地财政不可持续、屡被诟病。但笔者认为,房产税远远比不上土地财政。因为,土地财政,除了土地出让金外,还有土地作价入股、低地价吸引招商、土地支持地铁等基建开发、支持地方平台融资等。此外,还包括房屋交易税费(占总税收的20%左右),还有土地和空间开发带动国民经济上下游等。总之,土地财政的综合贡献很大,房产税替代不了。考虑到征管成本、征收执行,中短期房产税的贡献并不乐观。从这个角度看,笔者认为没有哪个地方政府,愿意对房产税定较高税率。

  最后谈谈租金税,未来几年,租金税的影响忽略不计。一是征不上来,二是培育租赁需要,三是租房的都是最刚性的需求,四是鼓励房东放租。这样来看,与其征不上来、也征不到多少,还不如顺水推舟,不征得罢。

       (来源:中新经纬)

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